Проблемы ЖКХ

Ни для кого не секрет, что сейчас информация о деятельности управляющих компаний на 90% представляет собой сплошной негатив. Формируемое таким образом общественное мнение сводится к тому, что УК ответственны за все проблемы, существующие в жилищном хозяйстве. Но ведь не все из более чем 11 миллионов работников сферы ЖКХ несут ответственность за «беды» потребителей коммунальных услуг!  Дело доходит до абсурда. Житель мешает соседям спать – виновата управляющая компания. В квартире проживает два десятка нелегальных мигрантов – опять виновата управляющая компания. А ведь за всё, что происходит в помещениях собственников, отвечают только собственники! Юрисдикция управляющих компаний на помещения собственников и нанимателей помещений не распространяется.

Главными причинами трудностей являются недостатки в действующем законодательстве, высокий уровень государственного регулирования, стремление органов исполнительной власти реализовать желаемые цели без учёта объективных обстоятельств и возможных последствий, неэффективность судебной системы, использование ресурсоснабжающими организациями своего монополистского положения в экономике. Идет повсеместное вытеснение собственника и потребителя услуг как полноценного участника правоотношений в сфере ЖКХ. Согласно действующему законодательству в сфере ЖКХ существуют только две стороны – это ресурсоснабжающая организация и управляющая компания. А эти самые ресурсоснабжающие организации, пользуясь своим положением монополиста, начинают диктовать управляющим компаниям свои условия, зачастую вообще неприемлемые, и прямо ведущие к последующему банкротству управляющих компаний.

Особенно это хорошо видно при рассмотрении проблем, которые были созданы при перекладывании обязанности осуществлять расчет и оплату за потребленные собственниками коммунальные ресурсы на управляющие компании. Фактически эти услуги оплачивают собственники помещений поставщику этого ресурса (ресурсоснабжающим организациям), а управляющим компаниям в этом процессе отвели роль посредника по перечислению средств, поступивших от собственников, в адрес ресурсоснабжающих организаций. Возникает вопрос – зачем ввели эту дополнительную «прокладку» в процесс перераспределения денежных средств от собственника к ресурсоснабжающей организации? Ответ напрашивается сам собой. Любой ресурсоснабжающей организации легче получить оплату своих услуг с одного лица (управляющая компания) и сразу (единовременно), чем с огромного количества собственников помещений, в разные сроки. Это удобно ресурсоснабжающим организациям еще и потому, что большое количество собственников не платит вообще или платит частями и не вовремя! А управляющая компания обязана перечислить средства в конкретный срок и в полном объеме.

Между тем, массовые неплатежи со стороны собственников порождают ситуацию, в которой сама управляющая компания становится должником перед ресурсоснабжающими организациями за долги собственников. В это время ресурсоснабжающие организации не делают ничего для понуждения собственников оплачивать потреблённые услуги полностью и вовремя, а лишь стараются вовремя выставить управляющей компании счёт за услуги, которые потребляла не она, а если денег вовремя не будет – обратиться в суд и взыскать долги принудительно по исполнительному производству. Вот и вся их работа! А ведь это их дебиторская задолженность, образовавшаяся из-за неплатежей собственников, взыскивать которую с должников – потребителей коммунальных услуг, они обязаны! Заметьте, при таком подходе происходит взыскание долгов, накопленных собственниками, но не с них, а с управляющей компании! В итоге со счёта управляющей компании списываются, в том числе, и денежные средства, поступившие на содержание общего имущества в многоквартирных домах. Как итог – денег на работы по содержанию общего имущества не остаётся, а управляющая компания виновата, что не обслуживает дом. А если у управляющей компании нет средств на покрытие долгов собственников перед ресурсниками, последние инициируют процедуру банкротства управляющей компании.

Излишняя государственная «зарегулированность» и высокий уровень «заботы государства» о собственниках жилья и потребителях коммунальных услуг формирует из них иждивенцев, привыкших, что все их проблемы решает кто-то посторонний. А согласно действующему законодательству именно собственники несут бремя содержания принадлежащего им имущества независимо от того, является этот собственник гражданином, юридическим лицом или органом местного самоуправления.

Обслуживать имущество собственников по одинаковым усредненным тарифам, утвержденным государственными органами, невозможно, даже с точки здравого смысла, так как жилой фонд неоднороден. Следовательно, расходы на содержание разных домов по понятным причинам не могут быть одинаковыми. Обслуживать «Мерседес» и «ВАЗ» не может стоить одинаково. Но, несмотря на это управляющие компании выставляются виновными в том, что работают по тарифам несколько более высоким, чем установленные органами местного самоуправления. О том же, что тот или иной дом может попросту развалиться, если обслуживать его в рамках денежных средств, собранных по установленным местными властями тарифам, почему-то тоже никто не говорит.

Более того, обвиняя управляющие компании в росте тарифов, никто не упоминает о том, что по причине повышения административного давления их обязанности с каждым годом возрастают. Это и необходимость содержания сайтов управляющих компаний с актуальной информацией, и необходимость содержать службу для контроля индивидуальных счётчиков, и работа с общедомовыми приборами учёта и средствами автоматизации, и затраты на длящиеся годами суды, и прочее. При этом ни собственники помещений, ни органы местного самоуправления, не торопятся включать эти расходы в смету на содержание домов и предоставление услуг.

Никто не говорит и о том, что определяющим фактором роста платежей за ЖКУ является не увеличение стоимости услуг управляющей компании, а стоимость коммунальных ресурсов, составляющих до 85 процентов в платежах населения, которые действующее законодательство обязывает управляющие компании приобретать.

Также, никто ни слова не говорит о том, что действующее налоговое законодательство включает в оборот управляющих компаний суммы, собираемые за коммунальные ресурсы. Но сборы этих сумм не приносят вообще никакой прибыли, а только лишь одни убытки. Ведь, по сути, эти суммы являются транзитными платежами от собственников помещений в пользу ресурсоснабжающих организаций, и на проведение которых управляющие компании вынуждены тратить дополнительные средства и ресурсы, взять которые можно только из средств, поступающих на обслуживание дома, что приводит к вынужденному ухудшению качества или уменьшению объёмов проводимых работ.

Колоссальная проблема управляющих компаний – это неплатежи потребителей. В домах-новостройках собственники жилых помещений могут не появляться годами и не участвовать в расходах на содержание общего имущества и оплате коммунальных услуг. Взыскать с них задолженность по оплате ЖКУ очень сложно, т.к. зачастую они зарегистрированы по другим адресам, в других городах и даже странах! Поскольку согласно ст. 28 ГПК РФ иск подается по месту жительства ответчика, это существенно усложняет и без того этот трудоёмкий процесс. В связи с тем, что должников много, работа становится достаточно масштабной и влечёт для управляющей компании значительные расходы на работу с неплательщиками. Причём абсолютно неизвестно, удастся ли, даже при наличии решения суда о взыскании, взыскать эти средства с должника в будущем, с учётом того, что судебные приставы не справляются с огромным объёмом работы, а должники зачастую используют различные ухищрения, чтобы избежать оплаты или снизить сумму долга.

Вместе с тем, суды, при вынесении решений, урезают издержки управляющих компаний по взысканию долга, до мизерных размеров, которые едва ли покрывают расходы только на канцтовары, израсходованные при составлении исков. Более того, зачастую, суды уменьшают и установленную законом пеню.

Кроме того, общественность не владеет информацией о массовых неплатежах со стороны собственников и упомянутых трудностях в борьбе с ними. В один прекрасный момент управляющие компании попросту ограничивают или перестают поставлять ресурсы. В результате все снова говорят о виновности в этом управляющих компаний. Но почему никто не говорит об обязанности собственников оплачивать услуги, которыми они пользуются, и об их ответственности за невыполнение этой обязанности?

Несмотря на постоянно меняющееся законодательство в сфере ЖКХ, ситуация останется прежней ещё достаточно долго. Так будет продолжаться до тех пор, пока в обществе и во власти не начнут открыто и объективно говорить о проблемах, стоящих перед отраслью, пока не начнут принимать меры, основанные, в первую очередь, на понимании и устранении причин, приведших ЖКХ в нынешнее состояние, а не на желании любыми способами получить прибыль, причём как можно быстрее и как можно больше!